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Aménager : les villes
Acteurs, logement et loi SRU, mobilités, quartiers prioritaires, ville durable et climat, Euroméditerranée
À propos de cette page
Pourquoi et comment aménager les villes ? Les acteurs
Près de huit Français sur dix vivent en ville. Les villes concentrent les emplois, mais aussi les difficultés : logements trop chers, embouteillages, quartiers à l’écart, canicules. Rappel. Les espaces de la ville (centre, banlieue, périurbain) et leurs inégalités ont été décrits dans Les aires urbaines.
| Défi | Le constat | L’objectif |
|---|---|---|
| Se loger | Logements chers, près de 2,8 millions de ménages en attente d’un logement social fin 2024, plus de 4 millions de personnes mal logées (Fondation pour le logement des défavorisés, 2026) | Construire, rénover, faire cohabiter des ménages aux revenus différents (mixité sociale) |
| Se déplacer | Embouteillages, pollution de l’air, dépendance à la voiture | Développer les transports en commun, le vélo, la marche |
| Réduire les inégalités | Quartiers pauvres et enclavés : 1 362 quartiers prioritaires dans l’Hexagone, où vivent 5,3 millions d’habitants (Insee) | Rénover, désenclaver, ramener services et emplois |
| S’adapter au climat | Canicules, inondations, sols bétonnés | Végétaliser, rénover les bâtiments, ne plus s’étaler |
Qui aménage ?
| Acteur | Échelle | Ce qu’il fait |
|---|---|---|
| État | Nationale | Vote les lois (loi SRU, loi Climat et résilience), finance la rénovation des quartiers par l’ANRU, crée des établissements publics pour les très grands projets (opérations d’intérêt national) |
| Intercommunalité (métropole, communauté d’agglomération) | Agglomération | Rédige le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), qui dit où et quoi construire ; organise les transports en commun ; décide les grandes opérations |
| Commune | Locale | Le maire signe les permis de construire en respectant le plan local d’urbanisme ; écoles, places, parcs |
| Aménageur | Projet | Société ou établissement public qui achète les terrains, les dépollue, trace les rues et les réseaux, puis revend les lots à ceux qui construisent |
| Promoteurs et bailleurs sociaux | Projet | Le promoteur construit pour vendre ; le bailleur social (organisme HLM) construit et loue des logements à loyer modéré |
| Habitants et associations | Quartier | Concertation, enquête publique, budget participatif, recours devant le tribunal administratif |
| Union européenne | Européenne | Fonds européen de développement régional (FEDER) pour des projets urbains |
Une opération, plusieurs acteurs. Une métropole décide de transformer d’anciens entrepôts en quartier. Elle confie l’opération à un aménageur, qui achète les terrains, construit les rues et le square, puis vend des lots : un promoteur y bâtit des appartements à vendre, un bailleur social des logements à loyer modéré. Avant les travaux, les habitants donnent leur avis lors d’une concertation.
Les habitants décident aussi. Avec le budget participatif, les habitants proposent et votent des projets que la ville finance : à Paris, en dix ans, près de 770 millions d’euros d’investissements ont été décidés ainsi (Ville de Paris, 2025).
Réflexe — devant un projet urbain, je me demande : qui décide (État, intercommunalité, commune), qui construit (aménageur, promoteur, bailleur), qui finance et qui conteste (habitants, associations).
Attention — les acteurs ne veulent pas la même chose : le promoteur cherche la rentabilité, la commune des logements abordables, les riverains le calme, l’État le respect des lois. Et le maire ne fait pas ce qu’il veut : un permis de construire contraire au plan local d’urbanisme peut être annulé par le juge.
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Loger tous les habitants
| Levier | Comment ? | Exemple |
|---|---|---|
| Construire du logement social | 5,4 millions de logements sociaux au 1ᵉʳ janvier 2025, soit 15,9 % des résidences principales (ministère de la Transition écologique). La loi SRU (solidarité et renouvellement urbains, 13 décembre 2000) impose à la plupart des communes urbaines un minimum de logements sociaux : 20 % au départ, 25 % depuis la loi du 18 janvier 2013 (20 % là où la demande est moins forte) | Une commune en retard, dite déficitaire, paie chaque année un prélèvement ; si elle ne fait pas d’efforts, le préfet prononce un constat de carence et peut multiplier ce prélèvement jusqu’à cinq fois. Pourquoi ces retards ? Terrains rares, chers ou protégés, refus d’élus ou de riverains ; certaines communes préfèrent payer plutôt que construire |
| Reconvertir les friches | Construire de nouveaux quartiers sur d’anciens ports, gares ou usines plutôt que sur les champs : « reconstruire la ville sur la ville » | À Nantes, sur l’île de Nantes, où les derniers chantiers navals ont fermé en 1987, des logements, des bureaux, un palais de justice et des écoles ont remplacé les ateliers |
| Lutter contre l’habitat indigne | Repérer les immeubles dangereux, obliger les propriétaires à faire les travaux, racheter et rénover des îlots entiers | Le centre ancien de Marseille après le drame de la rue d’Aubagne (voir ci-dessous) |
Lire le bilan SRU. Au 1ᵉʳ janvier 2025, Marseille compte 87 672 logements sociaux, soit 21,95 % de ses résidences principales : elle est en dessous de 25 %. Allauch, commune voisine, n’en a que 7,48 % ; elle a fait l’objet d’un constat de carence et paie en 2026 un prélèvement de plus de 1,3 million d’euros. À l’inverse, Port-de-Bouc dépasse 45 % (inventaire SRU, ministère du Logement).
La rue d’Aubagne. Le 5 novembre 2018, deux immeubles délabrés du centre de Marseille, aux numéros 63 et 65 de la rue d’Aubagne, s’effondrent : huit morts. Un rapport remis au gouvernement en 2015 estimait déjà à environ 40 000 le nombre de logements potentiellement indignes dans la ville. En 2019, l’État, la métropole, la ville et leurs partenaires lancent un projet partenarial d’aménagement pour rénover le centre-ville pendant quinze ans, sur plus de 1 000 hectares.
Réflexe — pour juger une commune, je calcule son taux : logements sociaux ÷ résidences principales × 100, et je le compare au seuil de la loi SRU (25 % ou 20 %).
Attention — la loi SRU ne fixe pas 25 % depuis 2000 : le seuil est passé de 20 % à 25 % en 2013. Et un bon taux communal ne dit pas où sont les logements sociaux : ils peuvent être tous regroupés dans quelques quartiers de la commune.
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Se déplacer autrement
Dans les grandes villes, la voiture occupe beaucoup d’espace, pollue et provoque des embouteillages. Rappel. Les mobilités douces et le retour du tramway à Nantes ont été vus en 6ᵉ (La ville durable) ; les navettes domicile-travail et les zones à faibles émissions dans Les aires urbaines.
| Outil | Effet recherché | Exemple |
|---|---|---|
| Tramway, métro, bus à haut niveau de service | Offrir une alternative à la voiture et requalifier les rues traversées (trottoirs, arbres, façades) | Une trentaine de réseaux de tramway en France ; une ligne coûte souvent de 15 à 25 millions d’euros le kilomètre |
| Trains du quotidien autour des métropoles | Relier les banlieues et le périurbain au centre sans voiture | Les services express régionaux métropolitains (« RER métropolitains ») : loi du 27 décembre 2023, 26 projets reconnus par l’État (2025) |
| Vélo et marche | Trajets courts sans pollution ni bruit | Strasbourg, première agglomération cyclable de France : environ 600 km d’aménagements cyclables ; 13,8 % des actifs vont travailler à vélo (Insee, 2020) |
| Limiter la voiture | Moins de pollution, de bruit et d’accidents | Zones à faibles émissions (ZFE), zones 30, stationnement payant, parkings-relais ; aucune ville française n’a de péage urbain |
| Rapprocher les services des habitants | Avoir moins besoin de se déplacer | La ville du quart d’heure, proposée par l’urbaniste Carlos Moreno : chacun trouve à moins de 15 minutes à pied ou à vélo de quoi habiter, travailler, se soigner, s’approvisionner, s’éduquer et s’épanouir (loisirs, culture) ; Paris en a fait un projet en 2020 |
Un tramway transforme un quartier. À Bordeaux, la première ligne, ouverte le 21 décembre 2003, a été le cœur d’un grand projet urbain : places et grandes avenues redessinées et rendues aux piétons, alimentation électrique par le sol pour ne pas tendre de câbles devant les façades anciennes. On ne pose pas seulement des rails, on réaménage toute la rue.
Les ZFE en débat. Une ZFE interdit les véhicules les plus polluants, classés par la vignette Crit’Air. Le Parlement a voté leur suppression dans une loi de simplification ; le 21 mai 2026, le Conseil constitutionnel a censuré cet article parce qu’il n’avait pas de lien avec le reste de la loi. Les ZFE restent donc en vigueur, notamment à Paris, Lyon et Marseille.
Réflexe — pour une politique de mobilité, je me demande quelle place elle retire à la voiture, quels habitants elle sert et lesquels elle gêne.
Attention — ces politiques sont contestées : une ZFE pénalise d’abord les ménages modestes qui ont une vieille voiture et habitent loin des transports ; une piste cyclable supprime des places de stationnement ; un tramway coûte cher. Aménager les mobilités, c’est faire des choix.
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Rénover les quartiers en difficulté
| Programme | Ce qu’il a fait | Le bilan |
|---|---|---|
| PNRU (programme national de rénovation urbaine, 2004-2021) | 546 quartiers, 4 millions d’habitants ; 11,2 milliards d’euros de subventions de l’ANRU, 48 milliards d’investissements en tout ; 164 000 logements démolis, 142 000 reconstruits, 408 000 réhabilités | Cadre de vie amélioré ; mais pour la Cour des comptes (2012), le programme « n’a pas atteint ses objectifs », notamment de mixité sociale |
| NPNRU (nouveau programme, depuis 2014, jusqu’en 2030) | 448 quartiers, 3 millions d’habitants ; 14 milliards d’euros de l’ANRU ; plus de 1 000 équipements publics dont 320 écoles | Leçon du premier programme : 82 % des logements sociaux démolis sont reconstruits hors des quartiers prioritaires, pour mieux mélanger les habitants |
| Mesures sociales | Éducation prioritaire (REP+), cités éducatives, emplois francs pour les habitants embauchés | Des effets lents, plus difficiles à mesurer que les immeubles construits |
Clichy-sous-Bois. Dans l’est de la Seine-Saint-Denis, cette commune signe en décembre 2004 l’une des premières conventions de rénovation avec l’ANRU ; c’est là que partent, le 27 octobre 2005, les émeutes qui gagnent ensuite les banlieues de toute la France. Les immeubles sont reconstruits, mais la ville reste loin de tout : il faut attendre décembre 2019 pour qu’une branche du tramway T4 la relie au réseau ferré, et la ligne 16 du métro du Grand Paris doit y arriver en 2027. Le second programme prévoit encore près de 1 500 démolitions de logements dans deux quartiers.
La Castellane. Cette cité du nord de Marseille, construite de 1969 à 1971, comptait environ 3 800 habitants en 2018. Restée hors du premier programme, elle est entrée dans le second : sa tour K a été démolie en 2020 et une grande allée doit traverser la cité. Pour toute la ville, l’ANRU a promis 650 millions d’euros de subventions en 2022.
Réflexe — rénover un quartier, c’est agir sur le bâti (démolir, reconstruire, réhabiliter) et sur la vie des habitants (transports, écoles, emplois).
Attention — démolir des tours ne suffit pas : sans transports, sans emplois et sans écoles attractives, le quartier reste à l’écart. Et reloger les habitants ailleurs peut seulement déplacer la pauvreté au lieu de la réduire.
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Vers la ville durable : écoquartiers et adaptation au climat
Rappel. Les trois piliers du développement durable, les écoquartiers et l’îlot de chaleur urbain ont été vus en 6ᵉ (La ville durable). En 3ᵉ, on regarde comment les villes françaises les mettent en œuvre, et à quel prix.
| Action | Ce qu’on fait | Exemple |
|---|---|---|
| Écoquartiers | Bâtiments économes, énergie renouvelable, peu de voitures, logements pour tous les revenus ; le label ÉcoQuartier de l’État récompense les opérations réussies | Le village des athlètes des Jeux de Paris 2024, à Saint-Ouen, labellisé en novembre 2024 avant d’être transformé en logements |
| Végétaliser | Planter des arbres, ombrager les rues, créer des parcs, transformer les cours d’école goudronnées en « cours oasis » | Paris : 170 000 arbres prévus entre 2020 et 2026 ; métropole de Lyon : 300 000 arbres d’ici 2030 (plan Canopée) |
| Rénover les logements | Isoler les « passoires thermiques », chauffer avec des réseaux de chaleur et des énergies renouvelables | Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G (le pire classement du diagnostic de performance énergétique) ne peut plus être mis en location ; ce sera le tour des logements classés F en 2028 |
| Ne plus s’étaler | Densifier, reconvertir les friches, désimperméabiliser des parkings | Objectif zéro artificialisation nette en 2050 (loi Climat et résilience, 2021) |
Un objectif, un débat. En juillet 2026, le Sénat a voté un projet de loi qui permettrait de louer à nouveau les logements classés F ou G si le propriétaire s’engage à faire les travaux : il faut loger les gens tout de suite, mais les rénovations prennent du temps. Le texte est encore en discussion à l’Assemblée nationale.
Désimperméabiliser. Remplacer le bitume d’une cour, d’une place ou d’un parking par de la terre, de l’herbe et des arbres permet à la pluie de s’infiltrer au lieu de ruisseler, et rafraîchit l’air en été.
Réflexe — pour juger une action « durable », je vérifie les trois piliers : elle protège l’environnement, mais qui peut en profiter (social) et qui la paie (économie) ?
Attention — la ville durable a un revers : la gentrification verte. Un quartier rénové, planté et bien desservi attire des ménages aisés et fait monter les prix ; sans logements sociaux, les habitants modestes en sont exclus.
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Étude de cas : Euroméditerranée à Marseille
Étude de cas : Euroméditerranée, transformer le centre de Marseille
| Ce qui a été fait | Ce qui reste discuté | |
|---|---|---|
| Euroméditerranée 1 | Anciens Docks rénovés, tours de bureaux, présenté comme le troisième quartier d’affaires de France ; Mucem, ouvert en 2013 quand Marseille est capitale européenne de la culture ; environ 7 milliards d’euros investis (6,7 milliards jusqu’en 2018, dont 1,2 milliard d’argent public) ; plus de 56 000 emplois selon l’établissement public | Le chiffre des emplois est celui de l’aménageur lui-même, pas un bilan indépendant |
| Euroméditerranée 2 | Écoquartier pilote Smartseille (2,7 hectares), chauffé et rafraîchi par une boucle d’eau de mer ; futur parc des Aygalades : 16 hectares sur l’ancienne gare du Canet, livrés par étapes à partir de 2030 ; opération prolongée jusqu’en 2040 | Juste à côté, le 3ᵉ arrondissement reste l’un des plus pauvres de la ville |
| Les habitants | Près de 10 000 logements neufs livrés et plus de 5 000 réhabilités (2025) | Rue de la République, rachetée en 2004 par un fonds d’investissement américain pour être rénovée, des locataires modestes craignaient de voir leur loyer doubler : des critiques ont dénoncé une « chasse aux pauvres » |
Gagnants et perdants. Les entreprises, les cadres et les touristes profitent du nouveau centre ; les habitants modestes des quartiers voisins, eux, voient monter les loyers sans toujours accéder aux emplois qualifiés créés. À quelques kilomètres, La Castellane et le centre ancien de la rue d’Aubagne montrent que la transformation de Marseille reste inégale.
Réflexe — pour analyser un grand projet urbain, je suis le plan : constat de départ, acteurs, réalisations chiffrées (avec leur source), gagnants et perdants.
Attention — Euroméditerranée n’est pas une rénovation urbaine de l’ANRU : c’est surtout la reconversion d’une friche portuaire en quartier d’affaires et de logements. Et un chiffre donné par l’aménageur (emplois créés) n’est pas un bilan neutre.
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Pour aller plus loin
Les inégalités dans l’aire urbaine. Ségrégation, gentrification, périurbanisation et métro du Grand Paris Express sont présentés dans Les aires urbaines, une nouvelle géographie de la France.
Aménager tout le territoire. Les inégalités entre régions, la DATAR, les grands équipements et les conflits d’aménagement : Aménager le territoire.
Les fonds européens. Ce que le FEDER et la politique de cohésion financent en France : La France dans l’Union européenne.
Le croquis au brevet. Choisir les figurés et organiser la légende d’un croquis de ville : Méthode : croquis, schéma et repères spatiaux.
- Aménager une ville, c’est la transformer pour loger, déplacer, réduire les inégalités et s’adapter au climat ; État, intercommunalité (PLUi), commune (permis de construire), aménageurs, promoteurs, bailleurs sociaux, habitants et Union européenne y participent, souvent en désaccord.
- La loi SRU (2000) impose des logements sociaux dans les communes urbaines : 25 % depuis 2013 (20 % au départ) ; les communes en retard paient un prélèvement, majoré en cas de carence.
- Tramway, trains métropolitains, vélo, ZFE et ville du quart d’heure réduisent la place de la voiture, au risque de pénaliser les ménages modestes éloignés.
- La rénovation urbaine de l’ANRU (PNRU 2004-2021, NPNRU depuis 2014) a transformé des centaines de quartiers prioritaires : rénover le bâti ne suffit pas sans transports, écoles et emplois.
- Écoquartiers, arbres, rénovation des passoires thermiques et zéro artificialisation nette préparent la ville durable, avec un risque de gentrification verte.
- Euroméditerranée (1995, 480 ha) a fait d’une friche portuaire un quartier d’affaires et d’habitat, mais ses bénéfices profitent inégalement aux habitants de Marseille.
Questions fréquentes
Pourquoi faut-il aménager les villes ?
Parce que les villes concentrent les habitants et les difficultés : logements trop chers (près de 2,8 millions de ménages attendaient un logement social fin 2024), embouteillages et pollution, quartiers pauvres et enclavés, canicules et inondations. Aménager, c’est transformer l’espace pour loger, déplacer, réduire les inégalités et s’adapter au climat.
Que dit la loi SRU ?
La loi solidarité et renouvellement urbains du 13 décembre 2000 impose à la plupart des communes urbaines un minimum de logements sociaux : 20 % au départ, 25 % depuis la loi du 18 janvier 2013 (20 % là où la demande est moins forte). Une commune en retard paie chaque année un prélèvement ; si elle ne fait pas d’efforts, le préfet prononce un constat de carence et peut multiplier ce prélèvement jusqu’à cinq fois.
Comment les villes réduisent-elles la place de la voiture ?
Avec des tramways (une trentaine de réseaux en France), des RER métropolitains autour des grandes villes, des pistes cyclables, des zones à faibles émissions, des zones 30 et un stationnement plus cher, et en rapprochant les services des habitants (ville du quart d’heure). Ces mesures sont discutées, car elles gênent d’abord les ménages modestes qui vivent loin des transports.
Qu’est-ce que l’ANRU ?
L’Agence nationale pour la rénovation urbaine, créée en 2004 après la loi Borloo de 2003. Elle finance la transformation des quartiers prioritaires : le premier programme (2004-2021) a touché 546 quartiers et 4 millions d’habitants, le second (depuis 2014) en concerne 448. Démolir et reconstruire ne suffit pas : il faut aussi des transports, des écoles et des emplois.
Qu’est-ce que la gentrification verte ?
C’est l’arrivée de ménages aisés dans un quartier rénové, planté et bien desservi, comme un écoquartier : les prix montent et les ménages modestes ne peuvent plus y vivre. Pour l’éviter, les villes imposent une part de logements sociaux dans les nouveaux quartiers.
Qu’est-ce qu’Euroméditerranée ?
Une opération d’intérêt national lancée par l’État en 1995 à Marseille, sur 480 hectares autour du port : bureaux, logements, Mucem, écoquartier Smartseille chauffé par l’eau de mer et futur parc des Aygalades. Elle a transformé le centre, mais des habitants modestes ont vu les loyers monter, et les quartiers voisins restent pauvres.
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